Comprar una vivienda, ya sea para vivir o como inversión, es una de las decisiones más importantes de tu vida, especialmente si es tu primer inmueble. En este artículo, te compartiremos 5 consejos clave para que tomes una decisión bien informada. Trataremos temas financieros, comerciales y legales, abordando aspectos como el tipo de vivienda, presupuesto, financiación y valorización futura. ¡Comencemos!
Tu presupuesto: el punto de partida
Antes de empezar a buscar, debes tener claro cuánto puedes gastar en la compra de tu primera vivienda. Para esto, es importante que hagas cuentas, definas cuál es tu capacidad de pago y elijas la opción más conveniente para ti. Por ejemplo, si no tienes el dinero completo para comprar directamente, puedes considerar dos opciones:
▸ Compra sobre planos: Esta opción te permite realizar pagos mensuales cómodos durante el periodo de construcción (generalmente entre 2 y 3 años) y recibir la propiedad al finalizar este tiempo.
▸ Crédito hipotecario: Si tienes un capital inicial, puedes pagar la cuota inicial de la vivienda y financiar el resto mediante un préstamo hipotecario. Es esencial que la suma de todas tus deudas no supere el 30% de tus ingresos mensuales para mantener una salud financiera óptima.
Para calcular tu capacidad de endeudamiento, toma el 30 % de tus ingresos mensuales. Si tienes deudas, súmalas a la cuota. Si la suma de todas las deudas supera el 30 %, es mejor esperar antes de comprar, ya que superar tu capacidad de pago puede convertir la compra en una carga.
Una buena opción para reducir la deuda es aplicar a los subsidios y ayudas disponibles que pueden facilitar la adquisición de tu vivienda. Estas son algunos subsidios de vivienda a los que puedes aplicar:
▸ Mi Casa Ya: Es un subsidio que varían según el nivel de ingresos y la clasificación en el Sisbén.
Para personas con ingresos hasta 2 SMLMV, puede ser de hasta 30 SMLMV, y para las personas que tengan ingresos entre 2 y 4 SMLMV, el subsidio es de hasta 20 SMLMV.
Aunque en 2024 se suspendió el subsidio a la tasa de interés, el apoyo para la cuota inicial continúa vigente en 2025.
▸ Cajas de compensación: Si eres trabajador formal y estás afiliado a una caja de compensación, puedes acceder a este subsidio.
Puede ser de hasta 30 SMLMV para la compra de vivienda nueva y hasta 18 SMLMV para construcción o remodelación. Los requisitos incluyen no ser propietario de vivienda, no haber recibido subsidios anteriormente y tener ingresos de hasta 4 SMLMV.
▸ Subsidio Concurrente: Permite combinar Mi Casa Ya con el subsidio de las cajas de compensación, sumando hasta 65 SMLMV. Aplica para la adquisición de viviendas de Interés Social (VIS) y es necesario cumplir con los mismos requisitos mencionados anteriormente.
▸ Programas Distritales: Algunas ciudades, como Bogotá, la secretaria de hábitat ofrece subsidios locales adicionales.
Elige sabiamente la ubicación y tipo de vivienda
Asegúrate de que la compra desde el comienzo sea un buen negocio. Considera estas variables para elegir tu inmueble:
▸ Valorización: Investiga las zonas con mayor potencial de crecimiento en tu ciudad. Por ejemplo, en Bogotá, las áreas del norte, occidente y centro presentan diferentes dinámicas de valorización.
▸ Proximidad: Elige una ubicación cercana a tu lugar de trabajo, colegios, vías de acceso para reducir gastos y tiempo de desplazamiento.
▸ Características del inmueble: Evalúa la iluminación, ventilación, amplitud de las áreas, cercanía a zonas verdes y las comodidades que ofrece el edificio en zonas comunes y sistemas de seguridad.
¿Nuevo o usado?
Ventajas de un apartamento nuevo
▸ Un apartamento nuevo a menudo viene con una garantía del constructor, lo que cubre problemas que surjan en los primeros años.
▸ Al comprar un apartamento nuevo, puedes personalizar algunos aspectos, como los acabados y materiales utilizados.
▸ Los apartamentos nuevos son más eficientes en energía, lo que te permite ahorrar en costos de energía a largo plazo.
▸ Los edificios nuevos suelen tener mejores instalaciones y comodidades, como piscina, gimnasio y seguridad.
Desventajas de un apartamento nuevo
▸ La construcción puede tomar más tiempo del previsto y la entrega del apartamento puede retrasarse.
▸ Los apartamentos nuevos suelen ser más caros debido a los costos de construcción y el valor agregado de las comodidades y garantías.
Ventajas de un apartamento usado
▸ Hay más flexibilidad para negociar el precio con el propietario actual.
▸ Los apartamentos usados tienden a ser más baratos que los nuevos, especialmente si están en edificios más antiguos o en vecindarios menos populares.
En el mercado de usados, las familias encuentran precios más beneficiosos, áreas más generosas y más opciones de ubicación. Además, al ofrecer disponibilidad inmediata, las familias tienen un respiro porque no tienen que pagar cuota y arriendo al mismo tiempo.
Temas legales
Es esencial revisar, preferiblemente con un asesor, los documentos relacionados con la vivienda, como el certificado de tradición y libertad, la última escritura de compraventa, el impuesto predial y el reglamento de propiedad horizontal, entre otros detalles, para evitar problemas en el futuro.
Recomendamos contar con un abogado especializado en bienes raíces que pueda guiarte en todo el proceso y verificar que todo esté en orden legalmente. Esto te ahorrará muchos problemas y posibles gastos adicionales en el futuro.
¿Y los acabados?
Para evitar sorpresas, te recomendamos ahorrar algo de dinero desde el momento en que decides comprar tu inmueble, con el fin de tener un buen ahorro al momento de la entrega. Bien sea para acabados o para «mejoras», en caso que compres un espacio usado.
Para el tema de acabados, la recomendación es guardar entre un 10% y 20% del costo del inmueble. Según encuestas realizadas por Camacol, el 68% de las personas que compraron una vivienda en obra gris en Bogotá le han realizado mejoras al inmueble por un valor aproximado al 10,9% del valor total de la vivienda.
Si tu idea es tener buenos acabados, pero no cuentas con suficientes recursos, es recomendable priorizar la inversión en los materiales de mejor calidad en la cocina, los baños y los pisos.
Comprar tu primera vivienda es una de las decisiones más importantes de tu vida. Implica una gran inversión de tiempo, esfuerzo y dinero, pero con la información adecuada y los consejos de expertos, puedes hacer una elección informada y acertada.
Recuerda evaluar todas las opciones, considerar tu presupuesto, analizar el mercado y buscar asesoría profesional cuando sea necesario. Así, podrás disfrutar de tu nuevo hogar sin preocupaciones y con la certeza de haber tomado la mejor decisión posible.
